星河灣地產16億元壞賬里的細節

@房財經 竇文輝

最近，廣州星河灣蘿峰項目掛出了價格，48000元/平方米。這個價格，沒有人會覺得吃驚。因為，它是豪宅引領者星河灣。

2023年，黃文仔想依靠它扮靚星河灣地產財報。但時運不濟，樓市目前依然沒有起色。

回顧2022年，星河灣地產表現欠佳。它的營收79.93億元，同比跌39.93%；凈利潤9.57億元，同比跌54.51%；總負債487億元，負債率73.77%。其中有息負債為146.48億元，同比增7.15%；僅一年內到期的貸款就有32.67億元。

黃文仔稱，星河灣地產“沒有發美元債、沒有商票、沒有集資，負債較低。”但它有一筆糊涂賬，在高達130億元的其他應收款里，其中壞賬準備約16億元。而這16億元，又絕大部分是來自關聯企業。

在這些應收款企業里，前五名分別是廣東煜豐建設、廣州盈峰投資、廣州開發區城市更新局、廣州宏富地產、北京星河灣地產，它們一共產生了52億元應收款，其中壞賬計提高達10.91億元。這里，包括給廣州開發區城市更新局的7.9億元押金及保證金。

我們逐一來看看四家欠款大戶。

廣東煜豐建設是煜豐實業的子公司。煜豐實業由香港煜豐建設集團全資持有，成立于2019年4月，法定代表人為黃文仔女兒黃健慧，注冊資本1億港元，對外投資設立了13家公司，主營大家居智能制造。最近，中國光彩會一行人去那里做了實地調研。

煜豐實業的最大客戶是星河灣地產集團。據2022年星河灣地產的財報顯示，煜豐實業旗下的廣東煜豐建設，與星河灣地產的關聯方往來款高達11.96億元，壞賬準備5978.7萬元。

在2022年底，煜豐實業被廣州市從化區應急管理局罰款4.5萬元，原因是該年6月12日，煜豐實業廠區里發生了1起重傷害死亡事故。之前，也因工業酒精存放不合規被罰4.8萬元。

盈峰投資頗為神秘，被星河灣集團計提壞賬準備1.9億元。它成立于2014年，股東和法人皆為吳帆。從股權上，吳帆與星河灣集團并無交集，但彼此在廣州星河灣蘿峰項目有著千絲萬縷的關系。

裕峰置業是星河灣蘿峰項目開發公司，目前由蘿峰社區經濟聯合社持股51.00%，星河灣地產集團、廣州星燁房地產開發有限公司分別持股25.00%、24.00%。

星燁房地產由星河灣集團和廣州慧城投資，分別持股75%和25%?；鄢堑姆ǘù砣藚欠?，是廣州盈峰投資董事長。通過股權變更和質押，星燁被星河灣地產完全控制。如今，盈峰欠星河灣5.2億元，卻有1.9億元欠款被抹去了。

廣州宏富地產由廣州星河灣實業發展有限公司和星河灣地產，分別持股51%和49%。星河灣實業是由宏宇企業集團（香港）持股98.31%。它帶給星河灣地產的壞賬約8000萬元。

最大的壞賬來自北京星河灣地產。它成立于2008年9月，注冊資本1000萬元，法定代表人為吳惠珍。

這家公司，竟然和星河灣地產集團沒有股權關系。它的最初股東為廣州市宏星投資有限公司，由黃文仔、吳惠珍和麥志強分別持股87%、5%和5%。在2010年6月，宏星投資把持有北京星河灣地產的100%股權，轉讓給了吳惠珍個人。

星河灣財報顯示，在北京星河灣地產與星河地產集團的15億元關聯交易里，就產生了約6.5億元壞賬。為什么宏星投資當年突然撤走？把大額壞賬留給了黃文仔的太太。

星河灣地產的一筆筆糊涂賬，何時才能算清楚？截至2022年底，星河灣地產還手握10.95億元應付債券。