@房財經 胡海波
經歷第一次的“難產”后,華僑城A終于在5月19日,回復了深交所此前發出的問詢函。
4月22日,深交所就華僑城A2022年年報對其下發了問詢函。11個問題,6個直接與2022年度計提減值有關,剩下的5個,雖沒有直接問及計提,卻與之有著密切關系。
之所以讓監管部門如此關注,系華僑城A2022年計提減值的數據太過“出格”。
其對存貨、固定資產、投資房地產、長期股權投資等計提減值總計約127億元。其中計提存貨跌價準備金額最大,達到約115.1億元,較2021年的12.57億元,翻了9.16倍。
在已公布2022年年報的房企中,計提減值超過100億元的,僅5家,華僑城A排名第四。在它前頭的金科股份、藍光發展、碧桂園,去年計提減值分別為150.7億元、162.7億元、230億元;后頭的融創中國則為123.8億元。
圍繞其前后的都是暴雷或游離在暴雷邊緣的企業,而尚且健康的華僑城A,一下子計提減值超過百億元的舉動,怎能不讓外界詫異?
在國企陣營,排在華僑城A后面的是招商蛇口,去年計提減值50.5億元,但也僅為華僑城A的39.76%。
巨額的計提減值,直接讓華僑城A去年的歸母凈利潤虧損109.05億元,同比大幅下降387.05%,為其上市15年來首次年度虧損。
如此種種,也就讓華僑城A的計提減值,頗被外界關注。有人質疑,華僑城A此舉是借助市場下行之際,進行業績“大洗澡”。
而深交所的問詢函內容,更是讓外界認為監管層已關注到了這種現象,進而通過問詢等方式進行摸底調查。
計提明細
在回復函中,華僑城A對127億元的巨額減值,一一做了詳細說明。
最大頭計提存貨跌價準備115億元的具體情況為——共36個項目,計提減值5億元以上的5個、2億至5億元的14個、2億元以下的17個。
為此,華僑城A還專門列取了其中6個項目進行詳解。昆明呈貢區項目減值7.04億元、武漢洪山區項目減值5.25億元、成都成華區項目減值29.89億元、宜賓敘州區項目減值4.62億元、濟南章丘區項目減值4.38億元、青島即墨區項目減值2.44億元。
華僑城A解釋稱,其去年存貨跌價準備期末余額占房地產存貨余額的5.83%,而行業可比公司的均值為4.39%。因此,計提存貨跌價準備占房地產存貨余額的比例,與行業基本保持一致。計提合理、合規,符合所處地區市場變化趨勢,未偏離同行業可比公司情況。
而投資性房產計提資產減值1.03億元,為宜賓市敘州區項目,目前處于在建狀態,2022年房地產市場急劇下行,周邊銷售價格較2021年有較大幅度下降。故進行減值。
就旅游景區資產計提減值的合理性,華僑城稱,位于昆明市的項目景區,因當地政府政策調整,對該項目資產及相關設施進行了整改拆除,未來運營已無法實現,故計提2.62億元;另一個深圳鹽田區項目,同樣對部分建筑進行整改拆除,計提4.12億元。
此外,在回復函中,華僑城A還披露了長期股權投資方面的計提減值。其2022年對長期股權投資計提減值1.39億元,且按照股權比例核算后,預計中長期股權投資的虧損約為23.5億元。
其中對禹洲集團投資虧損12.66億元。目前華僑城A持有前者9.944%股份,而禹洲集團2022年歸母凈利潤虧損120.15億元,同比下滑1493.85%。
還有,針對在建工程、使用權資產分別計提減值1.67億元、1.09億元上,華僑城A解釋為昆明項目因政府要求進行了整改和部分拆除,經營預期已無法實現,而位于成都龍泉驛區的項目為出租使用權資產,未來的現金流量無法覆蓋賬面價值。
明股實債?
在經過長時間的準備后,華僑城A對此次深交所的問詢,給出了它所認為的合理性,并變相回應了外界對其業績“洗澡”的質疑。
但其自身的問題,也不容忽視。
經歷了2022年的巨虧之后,華僑城A今年一季度依舊沒有走出虧損的泥潭。不僅如此,其少數股東權益占比和凈利潤分配占比的剪刀差,也越來越大。
截至2022年末,華僑城A總資產3929.18億元,較上年末減少18.15%;總負債2922.88億元,同比減少18.65%;總負債率74.39%,同比下降0.45個百分點。
凈資產1006.3億元,同比減少16.69%。股東權益688.61億元,占比68.43%;少數股東權益317.69億元,占比31.57%。
凈利潤虧損127.67億元,其中少數股東虧損額度為18.62億元,占凈虧損的14.58%,與其凈資產權益占比相比,差了17個百分點。
而到了今年一季度,這種“讓利”少數股東的現象,愈發明顯。
截至3月末,華僑城A營業收入69.17億元,同比減少7.44%;凈利潤虧損0.94億元,同比下降120.89%;歸母凈利潤虧損3.03億元,同比下滑158.09%。
凈資產1006.51億元,較年初增加0.02%;股東權益686.45億元,占比68.2%。少數股東權益占比為31.8%,但一季度不僅沒有承擔虧損,反而盈利了2.09億元。
熟悉的一幕又出現了,國企華僑城A也存在“明股實債”?
債務方面,截至一季度末,短期借款44.27億元,較年初增加8.88%;應付票據0.23億元,較年初增加721.43%;應付賬款311.48億元,較年初減少8.55%;一年內到期的非流動負債159.58億元,較年初減少14.87%。
期末,華僑城A擁有現金及等價物368.66億元,盡管其在手現金還能覆蓋短期債務,但現金縮水速度,也非常明顯。
較年初413.12億元,減少10.76%;而年初的現金流,較2022年初的672.85億元,更是減少38.6%。
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