華僑城127億元巨額減值，否認業績“洗澡”

@房財經 胡海波

經歷第一次的“難產”后，華僑城A終于在5月19日，回復了深交所此前發出的問詢函。

4月22日，深交所就華僑城A2022年年報對其下發了問詢函。11個問題，6個直接與2022年度計提減值有關，剩下的5個，雖沒有直接問及計提，卻與之有著密切關系。

之所以讓監管部門如此關注，系華僑城A2022年計提減值的數據太過“出格”。

其對存貨、固定資產、投資房地產、長期股權投資等計提減值總計約127億元。其中計提存貨跌價準備金額最大，達到約115.1億元，較2021年的12.57億元，翻了9.16倍。

在已公布2022年年報的房企中，計提減值超過100億元的，僅5家，華僑城A排名第四。在它前頭的金科股份、藍光發展、碧桂園，去年計提減值分別為150.7億元、162.7億元、230億元；后頭的融創中國則為123.8億元。

圍繞其前后的都是暴雷或游離在暴雷邊緣的企業，而尚且健康的華僑城A，一下子計提減值超過百億元的舉動，怎能不讓外界詫異？

在國企陣營，排在華僑城A后面的是招商蛇口，去年計提減值50.5億元，但也僅為華僑城A的39.76%。

巨額的計提減值，直接讓華僑城A去年的歸母凈利潤虧損109.05億元，同比大幅下降387.05%，為其上市15年來首次年度虧損。

如此種種，也就讓華僑城A的計提減值，頗被外界關注。有人質疑，華僑城A此舉是借助市場下行之際，進行業績“大洗澡”。

而深交所的問詢函內容，更是讓外界認為監管層已關注到了這種現象，進而通過問詢等方式進行摸底調查。

計提明細

在回復函中，華僑城A對127億元的巨額減值，一一做了詳細說明。

最大頭計提存貨跌價準備115億元的具體情況為——共36個項目，計提減值5億元以上的5個、2億至5億元的14個、2億元以下的17個。

為此，華僑城A還專門列取了其中6個項目進行詳解。昆明呈貢區項目減值7.04億元、武漢洪山區項目減值5.25億元、成都成華區項目減值29.89億元、宜賓敘州區項目減值4.62億元、濟南章丘區項目減值4.38億元、青島即墨區項目減值2.44億元。

華僑城A解釋稱，其去年存貨跌價準備期末余額占房地產存貨余額的5.83%，而行業可比公司的均值為4.39%。因此，計提存貨跌價準備占房地產存貨余額的比例，與行業基本保持一致。計提合理、合規，符合所處地區市場變化趨勢，未偏離同行業可比公司情況。

而投資性房產計提資產減值1.03億元，為宜賓市敘州區項目，目前處于在建狀態，2022年房地產市場急劇下行，周邊銷售價格較2021年有較大幅度下降。故進行減值。

就旅游景區資產計提減值的合理性，華僑城稱，位于昆明市的項目景區，因當地政府政策調整，對該項目資產及相關設施進行了整改拆除，未來運營已無法實現，故計提2.62億元；另一個深圳鹽田區項目，同樣對部分建筑進行整改拆除，計提4.12億元。

此外，在回復函中，華僑城A還披露了長期股權投資方面的計提減值。其2022年對長期股權投資計提減值1.39億元，且按照股權比例核算后，預計中長期股權投資的虧損約為23.5億元。

其中對禹洲集團投資虧損12.66億元。目前華僑城A持有前者9.944%股份，而禹洲集團2022年歸母凈利潤虧損120.15億元，同比下滑1493.85%。

還有，針對在建工程、使用權資產分別計提減值1.67億元、1.09億元上，華僑城A解釋為昆明項目因政府要求進行了整改和部分拆除，經營預期已無法實現，而位于成都龍泉驛區的項目為出租使用權資產，未來的現金流量無法覆蓋賬面價值。

明股實債？

在經過長時間的準備后，華僑城A對此次深交所的問詢，給出了它所認為的合理性，并變相回應了外界對其業績“洗澡”的質疑。

但其自身的問題，也不容忽視。

經歷了2022年的巨虧之后，華僑城A今年一季度依舊沒有走出虧損的泥潭。不僅如此，其少數股東權益占比和凈利潤分配占比的剪刀差，也越來越大。

截至2022年末，華僑城A總資產3929.18億元，較上年末減少18.15%；總負債2922.88億元，同比減少18.65%；總負債率74.39%，同比下降0.45個百分點。

凈資產1006.3億元，同比減少16.69%。股東權益688.61億元，占比68.43%；少數股東權益317.69億元，占比31.57%。

凈利潤虧損127.67億元，其中少數股東虧損額度為18.62億元，占凈虧損的14.58%，與其凈資產權益占比相比，差了17個百分點。

而到了今年一季度，這種“讓利”少數股東的現象，愈發明顯。

截至3月末，華僑城A營業收入69.17億元，同比減少7.44%；凈利潤虧損0.94億元，同比下降120.89%；歸母凈利潤虧損3.03億元，同比下滑158.09%。

凈資產1006.51億元，較年初增加0.02%；股東權益686.45億元，占比68.2%。少數股東權益占比為31.8%，但一季度不僅沒有承擔虧損，反而盈利了2.09億元。

熟悉的一幕又出現了，國企華僑城A也存在“明股實債”？

債務方面，截至一季度末，短期借款44.27億元，較年初增加8.88%；應付票據0.23億元，較年初增加721.43%；應付賬款311.48億元，較年初減少8.55%；一年內到期的非流動負債159.58億元，較年初減少14.87%。

期末，華僑城A擁有現金及等價物368.66億元，盡管其在手現金還能覆蓋短期債務，但現金縮水速度，也非常明顯。

較年初413.12億元，減少10.76%；而年初的現金流，較2022年初的672.85億元，更是減少38.6%。