萬達商管IPO秘事：騰訊、蘇寧、融創和京東套牢

@房財經 王毅時

“哪里有萬達，哪里就是城市的中心”。套用這句話，哪里有王健林，哪里就有流量。

最近一個月，中國商界有兩件事和王健林有關。一是，珠海萬達商管向港交所遞交了第三版招股書;二是，王健林被胡潤推上了地產新首富。

事關珠海萬達商管上市，把它們放在一起來聊聊，有意思。

（一）

關于分拆珠海萬達商管上市，有個問題一直沒搞懂，2018年大連萬達商業沖A上市時的股東，誰還在珠海萬達商管的股東名錄里。

公開資料顯示，2018年1月29日，騰訊投資100億元，持股比例為4.12%;蘇寧和融創中國分別投資95億元，持股比例3.91%;京東投資50億元，持股比例2.06%。共計340億元，占大連萬達商業股份比例約14%。

但根據珠海萬達商管招股書，在大連萬達商業的股東里，除了王健林家族(和王思聰)持有的49.5%之外，另有珠海穩馳、珠海穩隆、大連穩泰分別持有1.70%、0.98%和4.29%，其他股東持股43.52%。

圖片來源：珠海萬達商管招股書

四年過去了，大連萬達商業里的這43.52%股權里還有誰?成了一個謎。

對這43.52%股權，珠海萬達商管招股書有專門的解釋：1、王健林的配偶林寧持股大連萬達商業3.18%股權;2、珠海萬達商管的董監高沒有在大連萬達商業持股;3、這里的股東都是珠海萬達商管的獨立第三方;4、這些股東里都沒有持股5%以上股東，股東很分散，遠不止騰訊、蘇寧、融創和京東。

圖片來源：珠海萬達商管招股書

蘇寧去哪兒了?張近東這幾年也困難，如果這上百億的資金能拿回來多好，但似乎被套住了。

在2018年1月，蘇寧曾與萬達集團簽了一個股權轉換條文，“如果大連萬達商業進行重組(包括以大連萬達商業以外的新主體就大連萬達商業業務在境內外證券交易所進行上市)，蘇寧可要求萬達集團或者大連萬達商業按照蘇寧于大連萬達商業的投資總額回購蘇寧屆時持有的大連萬達商業全部股權，并將所得款項全額投資于新主體，從而在新主體中持有與重組前在大連萬達商業持有股份比例相同的股份。”

對此，珠海萬達商管表示，這個轉換條文只適用于大連萬達商業整體業務重組并整體上市。

這說明，蘇寧的換股計劃落空了，萬達并不認可上述股權轉換協議。關于融創和京東，大概率也套在里面了。

目前，孫宏斌四面楚歌、融創暴雷，曾經花500億元買了13個萬達城和文旅項目等，加上入股大連萬達商業的95億元，孫宏斌給了王健林600億元真金白銀。

王健林要確保珠海萬達商管成功上市，把珠海萬達商管的高管與大連萬達商業設了防火墻。

除了珠海萬達商管執行董事、總裁肖廣瑞及王志彬分別持有0.0048%及0.0034%股份，高級管理人員韓揚、孫亞洲、潘韜男及許粉各持有0.0034%股份，其余人都沒有在珠海萬達商管持股。

但齊界、王志彬、黃國斌、韓旭、韓揚在大連穩泰有持股，依次為5.14%、0.82%、0.82%、0.82%和0.82%%;侯鴻軍、許承寧都在珠海穩馳中分別持股1.04%。齊界為大連萬達商業總裁兼珠海萬達商管董事長。

在這種安排下，王健林和大部分老臣沒有直接出現在珠海萬達商管的IPO盛宴里。

（二）

王健林重返地產首富，身價1000億元。不知道胡潤是怎么計算的。其中，珠海萬達商管占比到底多少?

王健林的核心資產在大連萬達集團，旗下包括大連萬達商管、文化、金融、體育等。其中，大連萬達商業有地產和商管兩大板塊。

萬達地產是重資產，主要是傳統的開發業務，包括住宅和商業地產;而商管指的是珠海萬達商管，已經第二次向港交所遞交招股書。

2021年七八月份，按照騰訊、碧桂園等戰投入股時計算，珠海萬達商管估值1800億元，大連萬達商業持有78.83%，透過大連萬達商業(王健林家族持股49.5%)，王健林家族間接持有珠海萬達商管39%股權，價值約700億元。

一年多過去了，不論港股的商管股估值變化，戰投們是按照2021年的35倍PE掏出了真金白銀——但當年的實際利潤只有35.12億元，市值縮水至1229億元。

如果按此計算，王健林家族在珠海萬達商管的股權價值，約600億元。

截至目前，珠海萬達商管可對標的華潤萬象生活PE為33倍。從這一點看，和戰投們的估值相近了。如果2022年珠海萬達商管能夠完成74.3億元凈利，估值高達2600億元。

2022年上半年，萬達商管的營收從2021年同期的106.36億元增加26.74%至134.80億元;凈利潤則從2021年同期的6.56億元增加516.92%至40.47億元。

快速做大利潤，王健林只能瘋狂地收購。截至今年6月底，王健林手握的商業廣場數量增至425家，比一年前多了45家，在管面積達到6000萬平方米。

要想完成下半年近34億元的凈利，王健林仍須努力。

但不管珠海萬達商管能否成功掛牌上市，王健林繞不來一個事實，原定的國資股東，遲遲沒有等來。

原定的珠海國資30億入股沒有下文，在2021年9月，珠海萬達商管最初的合作對象珠海橫琴新區管理委員會，變成了橫琴粵澳深度合作區管理機構，而萬達也刪去了當時的入股新聞。

騰訊、螞蟻、中信資本、星匠、合眾人壽、碧桂園服務、鄭裕彤家族、PAG等22家戰投們成了冤大頭。

萬達染紅的故事，變成了赴港IPO路上的事故。