萬達商管兩度遞表失效，王健林千億夢還有戲嗎？

@房財經 程姍

王健林重返港股的IPO之路，十分坎坷。

10月24日，港交所信息顯示，珠海萬達商業管理集團股份有限公司(下稱萬達商管)，遞交招股書已失效。

失效，不等于失敗。

一年內，兩次遞表，港交所仍未對萬達商管提交的申請資料進行審批。這對王健林而言，是一個不小的打擊。他的目標，是再造一個千億市值的"商管+物管"雙概念巨頭.

前幾年，王健林的財富人生跌宕起伏，曾低價出售文旅城和酒店資產，接盤俠為孫宏斌和李思廉。如今，當地產行業下行，有人說老王有先見之明、因禍得福，實則是無奈之舉。

經歷了上次危機，王健林把重資產剝離，將重組后的萬達商管打包赴港上市——輕資產概念。

他還做了一個充分的準備，把萬達商管注冊地放到珠海。珠海國資委為了表示誠意，要30億元戰投入股萬達商管，王健林也打算把它的總部搬過去。

但是，現實給了老王一記悶棍。物管股泡沫破滅，萬達商管上市，王健林離千億夢想有多遠?

IPO之路多艱

時間回溯到2016年，彼時的王健林正站在人生的巔峰上。

他不僅第三次成為中國首富，更是在當年以287億美元的身家，再度超越李嘉誠，問鼎華人首富。

自信心極度膨脹的老王，認為當時萬達商業的H股市值嚴重偏低。為此，他計劃將萬達重組后在A股上市，以實現更大的財富和野心夢。

2016年9月20日，萬達商業從港股摘牌，承諾將在2018年8月31日前完成重組后再度上市。并與投資方簽署了對賭協議。

然而，不到一年的時間，王健林便迎來他生命中最黑暗的時刻。

2017年7月19日，在北京萬達索菲亞酒店，王健林和孫宏斌、李思廉，簽署了那份后來改變了三位地產大佬人生命運的世紀協議——萬達將旗下13個文旅項目，77家五星級酒店，以637.5億元的打包價，賣給了融創和富力地產。

隨著此次交易的發生，萬達原計劃2018年再度上市的夢想，也化為幻影。

2018年1月，萬達商業引入戰略投資者，騰訊、蘇寧、京東、融創四家股東以340億元，收購萬達商業香港退市時引入投資人持有的14%股份，化解了之前的對賭協議。

但新的對賭也出現了，按照當時簽訂的協議，萬達商業最晚要在2023年10月31日前完成上市。

緊接著，2018年2月，王健林將萬達商業更名為萬達商管。名字更換的背后，是王健林將萬達從重資產轉型輕資產運營的開始。

此后，經過兩年的蟄伏，萬達商管逐漸完成了去地產化，成為一個純粹的商業物業持有和運營管理商，以物業租賃為主要營生。

2020年9月，萬達商管對外公開宣布，從2021年開始，全面實施輕資產戰略，只負責商業管理項目的設計、建設和運營。

2021年3月24日，萬達商管正式中止了籌劃6年之久的A股IPO之路。5天后的3月39日，王健林將萬達商管再度重組，落戶珠海市橫琴，成立珠海萬達商管理有限公。按照當時的市場估值，它的市值高達千億元。

此舉意味著，王健林在兜兜轉轉后，將把萬達以全新珠海萬達商管的身份，再次送上重返港股上市的序幕。

珠海萬達商管成立后，王健林開始了一次大規模融資。2021年7月，其全資子公司珠海萬贏企業管理有限公司，將其持有的珠海萬達商管21.17%的股份，以大約380億元的價格，轉讓給中信資本、碧桂園、騰訊等投資者。

萬事具備后的2021年10月21日，珠海萬達商管正式向港交所提交了招股書。這也是自萬達商業退市以來，王健林準備最充分，也最全面的一次IPO。

但是，雄心勃勃的王健林等來的，卻是連續兩次失效。

母公司依賴癥

面對萬達商管IPO二次過期，王健林必然如鯁在喉。

在經歷了生死考驗后，重新活過來的萬達商管，在完成自身的戰略轉型后，面對當下其他同行都在龜縮自保時，卻再度開始了四處開花的抄底行為。

2022年開局至今，王健林和萬達商管一直在接管其他商業地產運營上，馬不停蹄地奔波著。

今年1月，萬達商管先是接管了葫蘆島爛尾項目;2月開始，陸續接盤山西忻州田森匯城市購物公園、贛州巨億廣場、揚州華懋購物中心以及鑫苑集團旗下多個商業項目。

4月1日，從舉步維艱的建業集團手中，以7億元的代價，接管了其所有的商業項目，負責對外招商、租賃、運營管理等工作。此外，萬達商管還接連拿下北京藍色港灣、北京五棵松卓展購物中心等多個項目。

9月份，有消息稱，萬達商管將以輕資產運營管理的方式，接管5家奧克斯廣場，包括長沙2家，成都、青島和杭州各1家。

截至2022年6月末，萬達商管的總資產為5921.23億元，總負債為3007.16億元;凈資產為2914.08億元，資產負債率為50.79%;合并報表后的有息負債總額1398.25億元。

營業收入方面，萬達商管今年上半年實現營收244.03億元，同比增長7.13%;但實現歸母凈利潤67億元，同比下降5.51%。

值得注意的是，上半年萬達商管的經營性現金流在下滑，從2021年同期的107.6億，降至83.7億元;其取得借款收到的現金157.3億元，償還債務支付的現金182.5億元，上半年現金凈流出25.2億元。

萬達商管實現輕資產化后，對母公司萬達集團的依賴性逐漸增大。

截至2021年末，萬達商管在管運營的商業項目，建筑面積5420萬平方米，在行業中，位居第一。萬達商管實現營業收入234.81億元，其中租賃收入69.99億元，委托管理收入164.82億元;整體毛利105.22億元，毛利率44.8%。

這其中，委托管理業務，由萬達集團貢獻毛利率48.4%，第三方業務毛利率45.5%;租賃業務中，來自萬達集團業務毛利率45.3%，來自第三方業務毛利率35.4%;來自萬達集團業務的毛利占比達到75.01%。

此外，萬達商管2021年應收賬款為16.83億元，相比2018年1.62億元，增長超過十倍。主要原因是，來自母公司萬達集團的增加，2021年萬達商管的應收賬款中，有90.31%來自同系附屬公司，金額達到了15.2億。

低迷的市場

至于萬達商管兩次重返港股失敗的原因，外界普遍的猜測是，整體行業進入寒冬，這讓萬達商管的估值達不到預期。明顯的例子是，萬物云敲鐘即遭遇跌破發行價的現實。截至10月22日，萬物云的市盈率為24.85倍。

還有，在從港股退市，到謀劃A股上市擱淺，再到重返港股的過程中，萬達商管和整個行業，都經歷了180度的翻天巨變。

而今，在新的環境下，監管層對于物業股的審查，也比以往更加嚴厲。王健林和萬達商管，已然錯過了最佳的窗口期。

截至今年9月30日，物業管理行業共有63家主板上市公司，其中香港主板58家，A股5家。港股物業服務板塊總市值曾在2020年四季度一路高歌猛進，2021年6月末突破萬億港元。后來，受到地產行業的影響，物企估值泡沫開始破滅，到2022年9月30日下降至3455.7億港元。

進入2022年，物企IPO節奏明顯放緩，截至9月30日，成功在港股上市包括金茂服務、力高健康生活、東原仁知、魯商生活服務、蘇新服務、萬物云。

如萬達商管，今年7月7日，一直被看好的龍湖智創生活也出現了招股書失效市場消息傳出，龍湖老板吳亞軍想等萬物云先上市，試試水溫，再待時機。萬達商管招股書二度失效，王健林是否也有此意。

有媒體披露，這次萬達商管的原申請到期后，將在三個月延續期內盡快重提申報材料。上一次失效，萬達商管神速，當時短短48小時內便第二次遞交了招股書。

現在，擺在老王面前最要緊的事是，兩次擱淺后，如果還沒有切實有效的措施來改變，他將不得不在一年后，面臨對賭協議的失約。

當年的協議規定，萬達商管2021年、2022年、2023年扣除非經常性損益的經審計凈利潤，將不低于51.9億元、74.3億元和94.6億元，三年累計承諾超過220億元的凈利潤。

若未完成業績承諾，則萬達集團和珠海萬贏，將以股份或支付現金以補償投資者。

而2021年，萬達商管只完成了凈利35.12億元，遠不及51.9億元。

但萬達商管卻聲稱其完成了對賭，因為其2021年5月，才開始委托管理模式下管理的商業廣場收取運營管理服務費，已完成了全年模擬口徑的凈利潤承諾。