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楊揚洋“治污脫困”,能建城發地王窟窿有多大?

房財經 ·

2022/10/15 15:09

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@房財經 程姍

當桂桐生被調走之后,楊揚洋能否接掌能建城發,成為一個疑問。

這個答案,等了長達6個月。

2022年7月8號,中國能建黨委書記、董事長宋海良親臨能建城發,任命能建城發總經理楊揚洋擔任董事長。

在現場,宋海良提到這次干部調整,綜合了三個需要:班子建設、治污脫困、改革發展,要把能建城發打造成“一流的城市綜合開發運營商”。

宋海良要去地產化。

能建城發全稱為中能建城市投資發展有限公司,其前身為中國葛洲壩集團房地產開發有限公司。在今年3月15日,已經變更了工商登記的名稱。

如何“治污脫困”?這是宋海良給楊揚洋提出的大課題。

在何金鋼執掌葛洲壩地產的12年里,不僅規模上落后于多家央企地產商,而且還背上了"地王專業戶"的名頭。這顯然與央企追求的穩和底線思維不合拍。

地產外行桂桐生接任的兩年,恰好遇到中國能建整合葛洲壩集團,并沒有多大的施展空間。如今,帶領能建城發的責任,只能落在戰投出身的楊揚洋身上。

他要解困的第一場仗,是盡快賣掉地王上的豪宅,首當其沖的是,位于北京豐臺區的中國府項目。

去化艱難困局

中國府,是北京豐臺區花鄉樊家村危改6號項目的案名,也被演化成葛洲壩地產高端產品系——國府系,在合肥和南京也有。

這個案名霸氣測漏。如果有人問你,住哪兒?"住在中國府",這會是什么感覺?

好大一個地名。曾經,華潤置地在北京也打算做一個地產項目,案名定為“北平府”,后來不知何故作罷了。

關于清理整治“大、洋、怪、重”等不規范地名,民政部、公安部、自然資源部、住房城鄉建設部、交通運輸部、國家市場監管總局曾在2018年底發文。

當時,北京中國府撞到槍口上,在宣傳推廣上比較低調,但硬是扛了下來,沒有換掉“中國府”這個名字。

像給小孩子取名一樣,名頭太大,往往成為一種負擔。北京中國府,就屬于這一類。

暫且不表它的產品力,先看看其成績單。

在北京市住建委官網上查詢,葛洲壩“北京中國府”當年的備案名稱為“紫苑嘉園”,目前列表顯示有三個預售證,分別2019年5月18日、2021年1月28日和2022年7月29日取得。

點進首批入市的樓盤信息可以發現,2019年該項目共有1#、3#、8#三棟商品住宅樓被批準銷售,總面積為19643平方米,擬售價格分別為117147.87元/平方米、105299.54萬元/平方米、116975.18元/平方米。

有媒體披露,到2021年11月初,首批預售的“北京中國府”豪宅去化率僅約15%。截至目前,這三個樓棟的項目預售許可的期限已到期,未售房屋不能進行預售合同網上簽約。

再來看2021年的預售樓盤,一共有5樓棟494套房源,售價區間為114952.27元/平方米-119146.19元/平方米。這494套中,只有75套住宅(疊拼),其余為庫房。截至目前,住宅還有51套未售,去化率為32%。

而7月29日新取證的樓棟,一口氣拿出8棟樓,共計580套——其中住宅96套(疊拼),至今銷售業績為0。它們的單套建筑面積約287平方米,售價在2800萬到3000萬之間。

由于去化壓力大,盡管舊貨還沒賣完,楊揚洋需要拿出新貨,讓富人們有更大的選擇余地。位于北五環的恒基天匯也開盤了,它們的目標客群其實都是一撥人。

北京中國府已經開盤三年了,如今有新貨上市,操盤者最近搞了一個新品樣板間開放活動,請了一些設計師和京城媒體大佬站臺。這種老套路的營銷活動,多為自娛自樂。

一堆存貨,楊揚洋該怎么辦?

算不過的賬本

在何金鋼時代,葛洲壩地產提的最多是“5G科技”。他本人也醉心于產品研發。

這個“5G科技”,主要包括綠色健康(GREEN)、德系精(GERMAN)、工業集成(GATHER)、智慧互聯(GRASP)和服務增值(GAIN)五大子系統,涵蓋業內先進的110余項技術。

經歷了桂桐生,再到楊揚洋,“5G科技”概念已經逐漸淡化了,中國府的標簽已經不再明顯,除了“中國府”三個字。

也正是因為如此,北京中國府新品出來后,才會搞一個再常規不過的營銷熱身。

曾經中國府項目的科技標簽,何金鋼居功至偉。地王應該有地王樣子的產品,而不粘高科技,更加無解。

2015年10月,在北京市一場歷經104輪競價的土拍中,葛洲壩地產最終以49.5億元總價和配建4.1萬平方米保障房摘走豐臺區花鄉樊家村危改地塊,樓面地價高達7.5萬元/平方米。

2016年6月份,葛洲壩地產在合肥以15.89億元價格獲得濱湖地塊,樓面價為每平方米2.21萬元;以24.36億元價格獲得省府地塊,樓面價達到2.2萬元。這兩塊地均創造了樓面價地王。

2017年6月份,葛洲壩地產以43.18億元價格拍下杭州蔣村地塊,該幅地塊以3.17萬元/平方米樓面價創下西湖區樓面價地王。

葛洲壩地產有一筆糊涂賬。

有許多人曾給葛洲壩南京中國府算過一筆賬:項目地價45213元每平方米,如果按照6000元每平方米的建安成本來算,再加上“5G科技”,約10000元每平方米的裝修費用,它至少要賣到65000每平方米才能收支平衡。

這也是宋海良指出能建城發要"治污脫困“的原因。

包括北京中國府,由于去化率低,項目全部賣出去也是回本。有人測算,北京中國府賣不到15萬元/平方米,否則項目不賺錢。

如此巨大的價格落差,市場普遍擔心未來交房時出現施工、材料、園林以及“5G科技”等方面的減配問題。

在能建城發的官網上,北京中國府已經被介紹為"葛洲壩·西三環麗澤墅",而"三環有墅"成了最大的賣點,而這個墅,其實就是疊拼,不是真別墅,每棟6層3戶的那種。

三易掌門人

做企業,最怕的人事不斷更迭。

三年來,從葛洲壩地產到能建城發,從何金鋼到桂桐生,再到楊揚洋,從專業人士到非專業人士,再回非專業人士,很是折騰。

2020年4月份,何金鋼去職葛洲壩地產董事長,桂桐生接任;葛洲壩股份戰投部主任楊揚洋出任葛洲壩地產總經理。

“電力”+“戰投”組合,曾讓業內以為這是葛洲壩地產要發展崛起的信號。但很快,中國能源建設吸收合并上市公司葛洲壩,葛洲壩地產并入中國能源建設,這意味著桂桐生的離場成為定局。

2021年1月17日,桂桐生被調任葛洲壩水泥公司任董事長。半年之后,楊揚洋才被扶正。

公開資料對楊揚洋的著墨并不多。他圓臉,短發,戴一副無框眼鏡,歷任中國葛洲壩集團股份有限公司PPP事業部總經理、中國葛洲壩集團股份有限公司戰略與投資部主任。

最近,楊揚洋在一次會見兄弟公司的活動中表示,能建城市發展公司牢牢把握全新定位,全力融入能建、服務能建、支撐能建,堅持全方位協同的目標方向,重點推進協同一體化項目,扎實推進協同一體化發展。

楊揚洋出奇地低調。在能建城發官網的董事長致辭里,甚至沒有自己的署名,這在央企里十分罕見。

經過三輪董事長的更替,能建城發的管理團隊重新洗牌。王良、王洋、鄭梓揚、焦家海、汪濤、楊中軍為副總經理,徐海倫為總經理助理。

十分奇特的是,能建城發沒有設總經理一職。這仿佛又回到了何金鋼時代,楊揚洋一人大權獨攬。


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