楊揚洋“治污脫困”，能建城發地王窟窿有多大？

@房財經 程姍

當桂桐生被調走之后，楊揚洋能否接掌能建城發，成為一個疑問。

這個答案，等了長達6個月。

2022年7月8號，中國能建黨委書記、董事長宋海良親臨能建城發，任命能建城發總經理楊揚洋擔任董事長。

在現場，宋海良提到這次干部調整，綜合了三個需要：班子建設、治污脫困、改革發展，要把能建城發打造成“一流的城市綜合開發運營商”。

宋海良要去地產化。

能建城發全稱為中能建城市投資發展有限公司，其前身為中國葛洲壩集團房地產開發有限公司。在今年3月15日，已經變更了工商登記的名稱。

如何“治污脫困”?這是宋海良給楊揚洋提出的大課題。

在何金鋼執掌葛洲壩地產的12年里，不僅規模上落后于多家央企地產商，而且還背上了"地王專業戶"的名頭。這顯然與央企追求的穩和底線思維不合拍。

地產外行桂桐生接任的兩年，恰好遇到中國能建整合葛洲壩集團，并沒有多大的施展空間。如今，帶領能建城發的責任，只能落在戰投出身的楊揚洋身上。

他要解困的第一場仗，是盡快賣掉地王上的豪宅，首當其沖的是，位于北京豐臺區的中國府項目。

去化艱難困局

中國府，是北京豐臺區花鄉樊家村危改6號項目的案名，也被演化成葛洲壩地產高端產品系——國府系，在合肥和南京也有。

這個案名霸氣測漏。如果有人問你，住哪兒?"住在中國府"，這會是什么感覺?

好大一個地名。曾經，華潤置地在北京也打算做一個地產項目，案名定為“北平府”，后來不知何故作罷了。

關于清理整治“大、洋、怪、重”等不規范地名，民政部、公安部、自然資源部、住房城鄉建設部、交通運輸部、國家市場監管總局曾在2018年底發文。

當時，北京中國府撞到槍口上，在宣傳推廣上比較低調，但硬是扛了下來，沒有換掉“中國府”這個名字。

像給小孩子取名一樣，名頭太大，往往成為一種負擔。北京中國府，就屬于這一類。

暫且不表它的產品力，先看看其成績單。

在北京市住建委官網上查詢，葛洲壩“北京中國府”當年的備案名稱為“紫苑嘉園”，目前列表顯示有三個預售證，分別2019年5月18日、2021年1月28日和2022年7月29日取得。

點進首批入市的樓盤信息可以發現，2019年該項目共有1#、3#、8#三棟商品住宅樓被批準銷售，總面積為19643平方米，擬售價格分別為117147.87元/平方米、105299.54萬元/平方米、116975.18元/平方米。

有媒體披露，到2021年11月初，首批預售的“北京中國府”豪宅去化率僅約15%。截至目前，這三個樓棟的項目預售許可的期限已到期，未售房屋不能進行預售合同網上簽約。

再來看2021年的預售樓盤，一共有5樓棟494套房源，售價區間為114952.27元/平方米-119146.19元/平方米。這494套中，只有75套住宅(疊拼)，其余為庫房。截至目前，住宅還有51套未售，去化率為32%。

而7月29日新取證的樓棟，一口氣拿出8棟樓，共計580套——其中住宅96套(疊拼)，至今銷售業績為0。它們的單套建筑面積約287平方米，售價在2800萬到3000萬之間。

由于去化壓力大，盡管舊貨還沒賣完，楊揚洋需要拿出新貨，讓富人們有更大的選擇余地。位于北五環的恒基天匯也開盤了，它們的目標客群其實都是一撥人。

北京中國府已經開盤三年了，如今有新貨上市，操盤者最近搞了一個新品樣板間開放活動，請了一些設計師和京城媒體大佬站臺。這種老套路的營銷活動，多為自娛自樂。

一堆存貨，楊揚洋該怎么辦?

算不過的賬本

在何金鋼時代，葛洲壩地產提的最多是“5G科技”。他本人也醉心于產品研發。

這個“5G科技”，主要包括綠色健康(GREEN)、德系精(GERMAN)、工業集成(GATHER)、智慧互聯(GRASP)和服務增值(GAIN)五大子系統，涵蓋業內先進的110余項技術。

經歷了桂桐生，再到楊揚洋，“5G科技”概念已經逐漸淡化了，中國府的標簽已經不再明顯，除了“中國府”三個字。

也正是因為如此，北京中國府新品出來后，才會搞一個再常規不過的營銷熱身。

曾經中國府項目的科技標簽，何金鋼居功至偉。地王應該有地王樣子的產品，而不粘高科技，更加無解。

2015年10月，在北京市一場歷經104輪競價的土拍中，葛洲壩地產最終以49.5億元總價和配建4.1萬平方米保障房摘走豐臺區花鄉樊家村危改地塊，樓面地價高達7.5萬元/平方米。

2016年6月份，葛洲壩地產在合肥以15.89億元價格獲得濱湖地塊，樓面價為每平方米2.21萬元;以24.36億元價格獲得省府地塊，樓面價達到2.2萬元。這兩塊地均創造了樓面價地王。

2017年6月份，葛洲壩地產以43.18億元價格拍下杭州蔣村地塊，該幅地塊以3.17萬元/平方米樓面價創下西湖區樓面價地王。

葛洲壩地產有一筆糊涂賬。

有許多人曾給葛洲壩南京中國府算過一筆賬：項目地價45213元每平方米，如果按照6000元每平方米的建安成本來算，再加上“5G科技”，約10000元每平方米的裝修費用，它至少要賣到65000每平方米才能收支平衡。

這也是宋海良指出能建城發要"治污脫困“的原因。

包括北京中國府，由于去化率低，項目全部賣出去也是回本。有人測算，北京中國府賣不到15萬元/平方米，否則項目不賺錢。

如此巨大的價格落差，市場普遍擔心未來交房時出現施工、材料、園林以及“5G科技”等方面的減配問題。

在能建城發的官網上，北京中國府已經被介紹為"葛洲壩·西三環麗澤墅"，而"三環有墅"成了最大的賣點，而這個墅，其實就是疊拼，不是真別墅，每棟6層3戶的那種。

三易掌門人

做企業，最怕的人事不斷更迭。

三年來，從葛洲壩地產到能建城發，從何金鋼到桂桐生，再到楊揚洋，從專業人士到非專業人士，再回非專業人士，很是折騰。

2020年4月份，何金鋼去職葛洲壩地產董事長，桂桐生接任;葛洲壩股份戰投部主任楊揚洋出任葛洲壩地產總經理。

“電力”+“戰投”組合，曾讓業內以為這是葛洲壩地產要發展崛起的信號。但很快，中國能源建設吸收合并上市公司葛洲壩，葛洲壩地產并入中國能源建設，這意味著桂桐生的離場成為定局。

2021年1月17日，桂桐生被調任葛洲壩水泥公司任董事長。半年之后，楊揚洋才被扶正。

公開資料對楊揚洋的著墨并不多。他圓臉，短發，戴一副無框眼鏡，歷任中國葛洲壩集團股份有限公司PPP事業部總經理、中國葛洲壩集團股份有限公司戰略與投資部主任。

最近，楊揚洋在一次會見兄弟公司的活動中表示，能建城市發展公司牢牢把握全新定位，全力融入能建、服務能建、支撐能建，堅持全方位協同的目標方向，重點推進協同一體化項目，扎實推進協同一體化發展。

楊揚洋出奇地低調。在能建城發官網的董事長致辭里，甚至沒有自己的署名，這在央企里十分罕見。

經過三輪董事長的更替，能建城發的管理團隊重新洗牌。王良、王洋、鄭梓揚、焦家海、汪濤、楊中軍為副總經理，徐海倫為總經理助理。

十分奇特的是，能建城發沒有設總經理一職。這仿佛又回到了何金鋼時代，楊揚洋一人大權獨攬。