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萬物云破發,吳亞軍還要“縮頭”多久?

房財經 ·

2022/09/29 12:18

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@房財經 王哲

意料之內,萬物云(2602.HK)破發了。

9月29日,萬物云正式登陸港交所主板,開盤每股45.55港元,較發售價每股49.35港元跌7.7%,總市值532億港元,僅次于華潤萬象生活(1209.HK)。

面對此境況,物管老大哥碧桂園服務(6098.HK)也精神萎靡,跌了1.28%。

或許心中有了預判,萬物云的上市儀式搞得很簡單。萬科董事會主席郁亮和萬物云CEO朱保全沒有登臺敲鑼,六名員工代勞了,4男2女。

8年前,阿里巴巴在美國紐交所上市,當天敲鐘的時候,大家找不到馬云,馬云派出8個年輕的客戶敲鐘,3男5女,他們代表了8個生態。

這兩個做法很相似,但又有些不同。萬物云沒有把它的“上帝”——業主方作為C位。

除了感謝王石和郁亮兩位老板,朱保全點名感恩姚牧民、陳之平、張力、許國鴻、解凍等老一代萬科物業人。萬物云是做生活服務的,為啥不請幾個業主上臺呢?

和地產開發相比,物業服務是撿鋼镚的活兒。盡管朱保全曾經度日如年、度年如日,但他成了萬科里最大的贏家。他持有萬物云2000萬股,身價達到9.5億港元。和他一起,此次上市盛宴造就了394名千萬富翁。

"騏驥一躍,不能十步;駑馬十駕,功在不舍。"朱保全很興奮,在上市信的末尾,還飆出了一句英文。

萬物云上市恰逢物管股低迷期,特意將招股比例從行業普遍的25%下調至10%,但在港公開發售認購比例僅有0.82倍。

對認購情況,朱保全是有心理準備。上市前夕,他在朋友圈發文,“差市場結交真朋友”。

在2018年,郁亮曾稱萬科物業到了千億級的市值后才會考慮上市。而如今,腰斬了。

郁亮說,并不在意上市時點的估值高低,更在意它未來的長期表現。1993年萬科發行B股,正好碰上市場最高點,七年之后B股股價才回到當初的發行價,一大批投資者被套在其中,那七年的壓力和煎熬。

時間會證明萬物云的價值。萬物云有三大業務板塊的業務模式:社區空間居住消費服務。商企和城市空間綜合服務 。AIoT及BPaaS解決方案服務。

萬物云2019年、2020年、2021年營收分別為139.27億元、181.45億元、237億元;利潤分別為10.4億元、15.19億元、17.14億元,利潤率分別為7.5%、8.4%、7.2%。2021年它的營收僅次于碧桂園服務的288.43億元。

實際上,萬物云也沒有那么悲觀。它的市盈率為26.27倍,僅次于華潤萬象生活29.29倍,招商積余28.5倍和新大正27.29倍。之所以市場覺得時機不好,是因為過往的幾年泡沫太嚴重了。

自2021年7月至2022年9月,頭部物企估值不斷下滑,華潤萬象生活市盈率從彼時的約120倍下降至目前的約30倍,碧桂園服務則從約80倍下滑至目前的約10倍。

萬物云26.27倍PE,恰到好處。這次上市發10%股份,也是明智之舉,先試試水,等估值上來了,再增發股票不遲。從策略上,可以給出郁亮和朱保全團隊打出高分。

包括在基石選擇上,也是大牌云集。中國誠通旗下中國國有企業混合所有制改革基金、中國誠通投資,淡馬錫、瑞銀資管、潤暉投資、高瓴旗下HHLR基金及YHG投資、Athos資本等,它們共投入資金21.63億港元認購,一共認購4383.4萬股。萬物云破發后,浮虧了9400萬港元。

物管板塊估值回調,只有勇敢者才敢于逆勢而上。反觀,龍湖老板吳亞軍很膽小。

就遞交招股書而言,龍湖智創生活比萬物云早了近三個月,而且還過期了一次。由于萬物云背后,站著一堆資本,包括博裕投資、58同城、陽光城、北海航錦、琳珠集團和華能貴誠信托。

即便市況再不好,萬物云掛牌上市,也不得不發。而吳亞軍鬼精鬼精,先看看萬物云的大戲,再定奪龍湖智創生活IPO的下一步。

自當上示范房企,龍湖越發謹慎和在意面子。據說,龍湖智創生活已經通過了聆訊,但公開資料沒有顯示,不知真假。如果真的過了聆訊還不掛牌,就是故意拖延了。

誠然,聆訊過后也有變數,且大多數實屬無奈。就在萬物云掛牌前一天,華潤萬象生活宣布花10.37億元買下收購浙江祥生物業服務有限公司全部股權及關聯方債務。而這是祥生活服務集團旗下的核心資產。去年11月,祥生活就通過了港交所聆訊,遲遲未有上市聲響。

相比郁亮的勇敢,吳亞軍縮頭了。


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