萬物云破發，吳亞軍還要“縮頭”多久?

@房財經 王哲

意料之內，萬物云(2602.HK)破發了。

9月29日，萬物云正式登陸港交所主板，開盤每股45.55港元，較發售價每股49.35港元跌7.7%，總市值532億港元，僅次于華潤萬象生活(1209.HK)。

面對此境況，物管老大哥碧桂園服務(6098.HK)也精神萎靡，跌了1.28%。

或許心中有了預判，萬物云的上市儀式搞得很簡單。萬科董事會主席郁亮和萬物云CEO朱保全沒有登臺敲鑼，六名員工代勞了，4男2女。

8年前，阿里巴巴在美國紐交所上市，當天敲鐘的時候，大家找不到馬云，馬云派出8個年輕的客戶敲鐘，3男5女，他們代表了8個生態。

這兩個做法很相似，但又有些不同。萬物云沒有把它的“上帝”——業主方作為C位。

除了感謝王石和郁亮兩位老板，朱保全點名感恩姚牧民、陳之平、張力、許國鴻、解凍等老一代萬科物業人。萬物云是做生活服務的，為啥不請幾個業主上臺呢?

和地產開發相比，物業服務是撿鋼镚的活兒。盡管朱保全曾經度日如年、度年如日，但他成了萬科里最大的贏家。他持有萬物云2000萬股，身價達到9.5億港元。和他一起，此次上市盛宴造就了394名千萬富翁。

"騏驥一躍，不能十步;駑馬十駕，功在不舍。"朱保全很興奮，在上市信的末尾，還飆出了一句英文。

萬物云上市恰逢物管股低迷期，特意將招股比例從行業普遍的25%下調至10%，但在港公開發售認購比例僅有0.82倍。

對認購情況，朱保全是有心理準備。上市前夕，他在朋友圈發文，“差市場結交真朋友”。

在2018年，郁亮曾稱萬科物業到了千億級的市值后才會考慮上市。而如今，腰斬了。

郁亮說，并不在意上市時點的估值高低，更在意它未來的長期表現。1993年萬科發行B股，正好碰上市場最高點，七年之后B股股價才回到當初的發行價，一大批投資者被套在其中，那七年的壓力和煎熬。

時間會證明萬物云的價值。萬物云有三大業務板塊的業務模式：社區空間居住消費服務。商企和城市空間綜合服務 。AIoT及BPaaS解決方案服務。

萬物云2019年、2020年、2021年營收分別為139.27億元、181.45億元、237億元;利潤分別為10.4億元、15.19億元、17.14億元，利潤率分別為7.5%、8.4%、7.2%。2021年它的營收僅次于碧桂園服務的288.43億元。

實際上，萬物云也沒有那么悲觀。它的市盈率為26.27倍，僅次于華潤萬象生活29.29倍，招商積余28.5倍和新大正27.29倍。之所以市場覺得時機不好，是因為過往的幾年泡沫太嚴重了。

自2021年7月至2022年9月，頭部物企估值不斷下滑，華潤萬象生活市盈率從彼時的約120倍下降至目前的約30倍，碧桂園服務則從約80倍下滑至目前的約10倍。

萬物云26.27倍PE，恰到好處。這次上市發10%股份，也是明智之舉，先試試水，等估值上來了，再增發股票不遲。從策略上，可以給出郁亮和朱保全團隊打出高分。

包括在基石選擇上，也是大牌云集。中國誠通旗下中國國有企業混合所有制改革基金、中國誠通投資，淡馬錫、瑞銀資管、潤暉投資、高瓴旗下HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，它們共投入資金21.63億港元認購，一共認購4383.4萬股。萬物云破發后，浮虧了9400萬港元。

物管板塊估值回調，只有勇敢者才敢于逆勢而上。反觀，龍湖老板吳亞軍很膽小。

就遞交招股書而言，龍湖智創生活比萬物云早了近三個月，而且還過期了一次。由于萬物云背后，站著一堆資本，包括博裕投資、58同城、陽光城、北海航錦、琳珠集團和華能貴誠信托。

即便市況再不好，萬物云掛牌上市，也不得不發。而吳亞軍鬼精鬼精，先看看萬物云的大戲，再定奪龍湖智創生活IPO的下一步。

自當上示范房企，龍湖越發謹慎和在意面子。據說，龍湖智創生活已經通過了聆訊，但公開資料沒有顯示，不知真假。如果真的過了聆訊還不掛牌，就是故意拖延了。

誠然，聆訊過后也有變數，且大多數實屬無奈。就在萬物云掛牌前一天，華潤萬象生活宣布花10.37億元買下收購浙江祥生物業服務有限公司全部股權及關聯方債務。而這是祥生活服務集團旗下的核心資產。去年11月，祥生活就通過了港交所聆訊，遲遲未有上市聲響。

相比郁亮的勇敢，吳亞軍縮頭了。