“隱形城投”濱江的利潤秘密

@房財經 李琦

耳順之年的戚金興，常去“賭”一把。

他不是去賭錢，而是賭搖號買房，專挑自家建的房子。今年6月，他報名參加了濱江盛元觀湖里項目的搖號，288套房源共計788組購房者入圍，中簽率36.55%。

戚金興“運氣”不佳，但他依然很高興，說明買濱江集團房子的人很多。

暫且不表這位富豪有沒有房票，僅從營銷角度上，是成功的——那是連老板都想要的房子。

從另一個角度看，這或許是戚金興在給自己打氣。今年上半年，整個房地產市場行情實在太差，濱江集團實現銷售額683.93億元，同比跌24%。

但和百強房企平均跌幅50%相比，濱江集團已經算是夠優秀的了，和示范生龍湖集團有一拼。

但架不住營收暴跌。上半年濱江集團營業收入約106.9億元，同比減少44.86%。原因是上半年交付量不大，只交付了10個項目，而今年的目標是，交付35個項目414萬平方米。

戚金興的壓力，不可謂不大。

“城投”濱江

對戚金興這位地產老江湖來說，市場行情不好，反而是機會。上半年，濱江集團新增29宗地塊，新增貨值約900億元，其中28宗在杭州。

杭州是他的大本營，在營收上占了71%。

有人開玩笑說，濱江集團杭州區域，就能超過諸多上市公司全部業績。濱江有太深的杭州印跡，以至于離開杭州就可能水土不服。

戰略聚焦確實有先天優勢。戚老板可以跑到每個項目現場親自指揮、當監工，可以熟悉每一個產品定位，甚至清楚每個項目的購買人群，他太了解杭州人了。

如果戰略布局太廣，戚金興就鞭長莫及了。他把雞蛋放在杭州一個籃子里的做法，反而成就了濱江奇跡。

9月15日，杭州年內的第三批次集中供地中，濱江集團豪擲69.11億元，繼續拿下三宗地，全部封頂溢價12%。

在杭州，濱江集團有個綽號——隱形城投。它僅用較少的資金，即撬動起更多的項目，便于做大規模。

這即為小股操盤模式，不謀求控股，但卻牢牢掌控項目操盤權，并從中抽取一定比例的管理費。

這種做法，讓濱江集團在財務上有更多的騰挪空間。

就拿2022年中報來講，出現了一個奇葩現象：收入大減，但利潤反增。

上半年，濱江集團營業收入約106.9億元，同比減少44.86%;但歸屬于上市公司股東的凈利潤約12.84億元，同比增加1.34%。

為什么呢?

我們可以看看它的歸母所有者權益比和歸母凈利潤比之差，便可看出端倪。

少數股東讓利

2022上半年，濱江集團歸母所有者權益占51.9%，2022上半年歸母凈利潤占比80%，差值28.1%;2021上半年，歸母所有者權益占55%，2021上半年歸母凈利潤占64%，差值9%。

很明顯，2022上半年歸母所有者權益占比更少，但凈利潤占比相差至少19個百分點。

換句話說，少數股東把應得的利潤“讓”給了母公司濱江集團，這樣報表好看多了，雖然營收降了，但歸母利潤增了。

我們再把指標拉長到年報來看，對比2021年和2020年，會發現2020年濱江集團的歸母所有者權益占比和歸母凈利潤占比幾乎沒有剪刀差。

2020年歸母所有者權益占65.5%，2020歸母凈利潤占比65.6%，差值0.1%;2021年，濱江集團的歸母所有者權益占55%，2021年歸母凈利潤占比61%，差值到了6%。而在2022年上半年，兩者的產值竟然超過28%。

依靠少數股東的“輸送”，成就了濱江集團的華麗財報。

如果有時間去梳理濱江集團對外投資的300多家公司，會發現戚金興有個特色，善于搞一堆“濱”字系的企業管理有限公司。

這些公司股東包括浙江中豪、坤和建設、杭州城建等，多為杭州本土的園林、建筑等企業，它們和濱江集團一起拿地、分紅，形成了一個利益聯盟的閉環。

今年上半年，在地產行業一片哀鴻遍野中，濱江集團的財報相當“漂亮”。

截至2022年6月30日，濱江集團有息負債規模558.07億元，其中銀行貸款占比78.3%，直接融資占比21.7%?？鄢A收款后的資產負債率為65.47%，凈負債率為85.79%。短期債務為178.96億元，現金短債比為1.11倍。“三道紅線”保持“綠檔”，平均融資成本4.7%。

9月初的一周里，濱江集團股票大漲了27%。截至9月中旬，濱江集團2022年股票漲幅高達172%。

至少從資本市場看，濱江集團在整個行業中，鶴立雞群。但它真的足夠優秀嗎?

請拆一下它的少數股東。