新城變“綠”，王曉松1000天里干了些什么？

@房財經 李琦

從王振華猥褻幼女案事發算起，王曉松執掌新城控股剛過1000天，從32歲變成35歲。

一年多來，地產行業下行，新城控股穩住了，沒有成為暴雷企業的一員。有人說，王曉松他爹——王振華因禍得福，2020年在獄中還賺了145億元。

雖然王曉松擔任新城控股董事長，但這個公司還是王振華的，透過新城發展持股66.97%。而王曉松僅持有50萬股，價值1073萬元。

他的身價，甚至還不如幾位老臣。如總裁梁志誠，持有新城控股273萬股，價值5800萬元。即便是三年前加盟的曲德君，也比王曉松多了16.4萬股。

低調、禮賢下士，少東家比打工仔收入低，王曉松在業界留下了一個好印象。他有三員大將，梁志誠管地產，曲德君管商業，管有冬管財務，互不交叉，分工明晰。

當老板，用人識人是關鍵。這一點，王曉松比他老爸要強。

但架不住受大環境影響，新城控股2022上半年的成績單不盡人意,且少數股東的明股實債嫌疑未能解脫。

業績全線下降

下降，成了新城控股2022上半年的主旋律。

在2022上半年，新城控股營業收入為428.03億元，相比去年同期下降了約45.89%;歸母凈利潤為30.10億元，相比去年同期減少約30.11%。

從銷售數據來看，新城控股報告期內完成合同銷售金651.60億元，比上年同期下降44.62%;實現合同銷售面積657.20萬平方米，比上年同期下降39.54%。

從交付情況來看，上半年新城控股交付近4萬套物業，實現60個子項目竣工交付，竣工面積為653.56萬平方米(含合聯營項目)，相比去年同期的竣工面積1545萬平方米下降約57.70%。

對于營收下滑的原因，新城控股董事長王曉松表示，是2022年上半年公司物業交付面積，較上年同期減少較多所導致。

新城控股的下降，處在行業平均水平之內。今年上半年，全國商品房銷售金額65892億元，同比下降30%，其中，住宅銷售額同比下降32%。而全國房屋新開工面積同比下降35%。在上半年，大部分標桿房企的業績平均跌幅在30%以上。

但令人擔憂的是，新城控股的后勁不足。它的戰略不夠聚焦，依然布局140個城市，有超過50%-60%的可售資源，位于需求普遍較弱的三、四線城市，這將導致后期銷售復蘇緩慢。

因銷售下降超過預期，標普在8月下調了新城發展與新城控股的信用評級，展望“負面”，并預計其流動性緩沖可能會進一步縮減，不僅是房地產銷售產生的現金減少，還因為公司要動用內部資源償債。

而此前穆迪也下調了新城控股評級，并將其評級列入進一步下調觀察名單中。

事實上，受市場影響，新城控股也在主動收縮。今年上半年，預付賬款僅有5.33億元，而在去年年底為48.2億元，同比跌了88.94%，原因是拿地規模減少。

同時，2022上半年只買了一塊商業租賃土地儲備，地址在河南商丘市，占地面積6412平方米，總建筑面積1.6萬平方，總地價為2826萬元。

離奇的少數股東利益

新城控股的負債率有點高，達到81.23%，負債4182億元。在966億元的股權權益里，少數股權權益占比36%，

但體現在利潤表里，32.5億凈利潤中，母公司拿走了20.09億元，少數股東只占2.41億元，占比8%。而在去年上半年，少數股東的利潤占比也僅為10%。

為什么少數股東愿意犧牲自己的利益?

這或許還得從新城控股和新城發展的關系說起。新城發展透過富域發展和常州德潤，分別持有新城控股60.88%和6.09%股權。而王振華及其配偶在新城發展中持有70.3%股權。王曉松兼任新城發展董事長。

作為新城控股的母公司，新城發展的業務范圍更大，包括影院業務之外，還要部分投資與新城控股的地產業務關聯。

2022上半年，新城發展營收為433.52億元，只比新城控股多了5.5億元。在歸母凈利潤上，新城發展為17.89億元，扣除新城控股按持股比例折算的21億元(30.1億元乘以70.3%)，新城發展的非新城控股業務虧損了3.11億元。

這筆錢怎么虧的?沒有披露。

但新城發展和新城控股的關聯交易比較大。從2018年開始，上海新城萬圣企業管理有限公司，與新城控股一起拿地做項目開發。截至目前，它們聯手已有59筆對外投資。

十分怪異的是，在這些投資中，萬圣企業絕大部分只持股19%。

雙方合資公司中，擬就 12 個共同投資項目公司進行同比例減資，新城控股下屬子公司的總減資金額為人民幣 30.71 億元，萬圣企業的總減資金額為人民幣7.21 億元。

上海新城萬圣企業管理成立于2010年11月，法定代表人呂小平，注冊資本1000萬元人民幣。它的大股東富域發展集團，正是新城控股的第一大股東。

作為新城控股旗下59家公司的少數股東萬圣企業，錢去哪兒了?是新城發展可以向新城控股輸送嗎?

畢竟，新城控股的市值為473億元人民幣，而新城發展僅有179億港元。

這筆賬，王振華算的很清楚。

壓降指標后遺癥

在王曉松的打理下，有一件事情值得驕傲，新城控股為綠檔企業，甚至被列入示范房企。

今年上半年，新城控股全部指標均達綠檔要求：剔除預收賬款后的資產負債率為67.06%,凈負債率為48.37%,現金短債比為1.06。它還清空了價值2940萬元的渤海銀行股票。

2022年上半年，貨幣政策轉向寬松，民企融資環境出現邊際改善，但整體形勢仍不容樂觀。

然而就在這種形勢下，新城控股還是完成 10 億元中期票據的發行。同時，它在境外新發優先綠色美元票據，募集資金1億美元。截至今年6月底，新城控股的整體平均融資成本為6.5%。

這是新城控股瘋狂壓降指標的結果。

從結果來看，經過幾年的努力，新城控股從“黃檔”降為“綠線”，少數股東們付出巨額的代價，這存在“明股實債”，或者故意輸送利益的嫌疑。

三道紅線綠了，但新城控股隱憂依舊在。例如，受疫情影響持續疲軟，但供給端仍保持高位放量，導致商業地產行業競爭加劇，“內卷化”嚴重。今年上半年，新城控股的商業地產營收為43.78億元，毛利72.22%，同比增加1.64%。

自去年商業+住宅兩大事業部合并之后，新城控股又迎來了最大規模的一次組織結構調整，縮減區域機構設置。將住開和商開精簡為10個大區，像是把合并皖南+皖北兩個成合肥城市公司，徐州城市公司合并豐縣城市公司。

調架構、壓開支，最終會影響到產品質量問題，業主會給新城控股打上“不良開發商”的形象。

最近，一則關于新城控股旗下樓盤的投訴，就發生在重慶的吾悅廣場。今年8月是吾悅廣場的交房日，但業主們看房后對于房屋質量十分不滿意，對于房屋套內面積縮水，層高不夠的意見最大。

據悉，“吾悅”是新城控股商業地產板塊中的主力產品。在新城控股債務中，有六分之一是通過吾悅廣場進行的融資。

如果吾悅品牌受損，對新城控股而言，是牽一發而動全身。