PC端頂部LOGO

新城變“綠”,王曉松1000天里干了些什么?

房財經 ·

2022/09/14 20:16

閱讀:

評論: 0

@房財經 李琦

從王振華猥褻幼女案事發算起,王曉松執掌新城控股剛過1000天,從32歲變成35歲。

一年多來,地產行業下行,新城控股穩住了,沒有成為暴雷企業的一員。有人說,王曉松他爹——王振華因禍得福,2020年在獄中還賺了145億元。

雖然王曉松擔任新城控股董事長,但這個公司還是王振華的,透過新城發展持股66.97%。而王曉松僅持有50萬股,價值1073萬元。

他的身價,甚至還不如幾位老臣。如總裁梁志誠,持有新城控股273萬股,價值5800萬元。即便是三年前加盟的曲德君,也比王曉松多了16.4萬股。

低調、禮賢下士,少東家比打工仔收入低,王曉松在業界留下了一個好印象。他有三員大將,梁志誠管地產,曲德君管商業,管有冬管財務,互不交叉,分工明晰。

當老板,用人識人是關鍵。這一點,王曉松比他老爸要強。

但架不住受大環境影響,新城控股2022上半年的成績單不盡人意,且少數股東的明股實債嫌疑未能解脫。

業績全線下降

下降,成了新城控股2022上半年的主旋律。

在2022上半年,新城控股營業收入為428.03億元,相比去年同期下降了約45.89%;歸母凈利潤為30.10億元,相比去年同期減少約30.11%。

從銷售數據來看,新城控股報告期內完成合同銷售金651.60億元,比上年同期下降44.62%;實現合同銷售面積657.20萬平方米,比上年同期下降39.54%。

從交付情況來看,上半年新城控股交付近4萬套物業,實現60個子項目竣工交付,竣工面積為653.56萬平方米(含合聯營項目),相比去年同期的竣工面積1545萬平方米下降約57.70%。

對于營收下滑的原因,新城控股董事長王曉松表示,是2022年上半年公司物業交付面積,較上年同期減少較多所導致。

新城控股的下降,處在行業平均水平之內。今年上半年,全國商品房銷售金額65892億元,同比下降30%,其中,住宅銷售額同比下降32%。而全國房屋新開工面積同比下降35%。在上半年,大部分標桿房企的業績平均跌幅在30%以上。

但令人擔憂的是,新城控股的后勁不足。它的戰略不夠聚焦,依然布局140個城市,有超過50%-60%的可售資源,位于需求普遍較弱的三、四線城市,這將導致后期銷售復蘇緩慢。

因銷售下降超過預期,標普在8月下調了新城發展與新城控股的信用評級,展望“負面”,并預計其流動性緩沖可能會進一步縮減,不僅是房地產銷售產生的現金減少,還因為公司要動用內部資源償債。

而此前穆迪也下調了新城控股評級,并將其評級列入進一步下調觀察名單中。

事實上,受市場影響,新城控股也在主動收縮。今年上半年,預付賬款僅有5.33億元,而在去年年底為48.2億元,同比跌了88.94%,原因是拿地規模減少。

同時,2022上半年只買了一塊商業租賃土地儲備,地址在河南商丘市,占地面積6412平方米,總建筑面積1.6萬平方,總地價為2826萬元。

離奇的少數股東利益

新城控股的負債率有點高,達到81.23%,負債4182億元。在966億元的股權權益里,少數股權權益占比36%,

但體現在利潤表里,32.5億凈利潤中,母公司拿走了20.09億元,少數股東只占2.41億元,占比8%。而在去年上半年,少數股東的利潤占比也僅為10%。

為什么少數股東愿意犧牲自己的利益?

這或許還得從新城控股和新城發展的關系說起。新城發展透過富域發展和常州德潤,分別持有新城控股60.88%和6.09%股權。而王振華及其配偶在新城發展中持有70.3%股權。王曉松兼任新城發展董事長。

作為新城控股的母公司,新城發展的業務范圍更大,包括影院業務之外,還要部分投資與新城控股的地產業務關聯。

2022上半年,新城發展營收為433.52億元,只比新城控股多了5.5億元。在歸母凈利潤上,新城發展為17.89億元,扣除新城控股按持股比例折算的21億元(30.1億元乘以70.3%),新城發展的非新城控股業務虧損了3.11億元。

這筆錢怎么虧的?沒有披露。

但新城發展和新城控股的關聯交易比較大。從2018年開始,上海新城萬圣企業管理有限公司,與新城控股一起拿地做項目開發。截至目前,它們聯手已有59筆對外投資。

十分怪異的是,在這些投資中,萬圣企業絕大部分只持股19%。

雙方合資公司中,擬就 12 個共同投資項目公司進行同比例減資,新城控股下屬子公司的總減資金額為人民幣 30.71 億元,萬圣企業的總減資金額為人民幣7.21 億元。

上海新城萬圣企業管理成立于2010年11月,法定代表人呂小平,注冊資本1000萬元人民幣。它的大股東富域發展集團,正是新城控股的第一大股東。

作為新城控股旗下59家公司的少數股東萬圣企業,錢去哪兒了?是新城發展可以向新城控股輸送嗎?

畢竟,新城控股的市值為473億元人民幣,而新城發展僅有179億港元。

這筆賬,王振華算的很清楚。

壓降指標后遺癥

在王曉松的打理下,有一件事情值得驕傲,新城控股為綠檔企業,甚至被列入示范房企。

今年上半年,新城控股全部指標均達綠檔要求:剔除預收賬款后的資產負債率為67.06%,凈負債率為48.37%,現金短債比為1.06。它還清空了價值2940萬元的渤海銀行股票。

2022年上半年,貨幣政策轉向寬松,民企融資環境出現邊際改善,但整體形勢仍不容樂觀。

然而就在這種形勢下,新城控股還是完成 10 億元中期票據的發行。同時,它在境外新發優先綠色美元票據,募集資金1億美元。截至今年6月底,新城控股的整體平均融資成本為6.5%。

這是新城控股瘋狂壓降指標的結果。

從結果來看,經過幾年的努力,新城控股從“黃檔”降為“綠線”,少數股東們付出巨額的代價,這存在“明股實債”,或者故意輸送利益的嫌疑。

三道紅線綠了,但新城控股隱憂依舊在。例如,受疫情影響持續疲軟,但供給端仍保持高位放量,導致商業地產行業競爭加劇,“內卷化”嚴重。今年上半年,新城控股的商業地產營收為43.78億元,毛利72.22%,同比增加1.64%。

自去年商業+住宅兩大事業部合并之后,新城控股又迎來了最大規模的一次組織結構調整,縮減區域機構設置。將住開和商開精簡為10個大區,像是把合并皖南+皖北兩個成合肥城市公司,徐州城市公司合并豐縣城市公司。

調架構、壓開支,最終會影響到產品質量問題,業主會給新城控股打上“不良開發商”的形象。

最近,一則關于新城控股旗下樓盤的投訴,就發生在重慶的吾悅廣場。今年8月是吾悅廣場的交房日,但業主們看房后對于房屋質量十分不滿意,對于房屋套內面積縮水,層高不夠的意見最大。

據悉,“吾悅”是新城控股商業地產板塊中的主力產品。在新城控股債務中,有六分之一是通過吾悅廣場進行的融資。

如果吾悅品牌受損,對新城控股而言,是牽一發而動全身。


溫馨提示:本文著作權,歸房財經所有;轉載、摘錄請注明出處。更多精彩文章,請在百度上搜索“房財經”。聯系方式23012058@qq.com
關鍵字: 新城