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還完債的雅居樂,真的穩了嗎?

房財經 ·

2022/09/05 17:23

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@房財經 王哲

剛還完美元債的雅居樂,其形象或許正在被自己有些過頭的公關行為,所反噬。

8月30日,雅居樂對外公告,已將足夠資金存入指定賬戶,用來償還隔日到期的約3.6億美元,利率4.85%的境外優先票據。而就在幾天前,這筆債務,雅居樂已提前還了約4000萬美元。

這當然是一件值得夸贊的好事,尤其在當下這個環境。

在絕大多數高負債同行都已躺平的時候,陳卓林并沒有效仿,雅居樂砸鍋賣鐵用盡全力,仍履行著欠債還錢這個亙古不變的義務。

但可能是壓抑太久,陳卓林和他的雅居樂,在邁過2022年債務大山上最高一坎后,一改往昔的低調,開始借此事件,在全網狂撒公關糧,大秀肌肉。

狂歡一時是條件反射。但長時間沉浸其中,怕是另一個危險的預兆。

如期還債的雅居樂,真的穩了嗎?

畢竟,10月19日,還有一筆15億元的債務,在不遠處等著陳卓林和雅居樂化解。

雅居樂上下同慶

8月31日,雅居樂地產董事長兼總裁劉同朋,罕見地在微信朋友圈發一條九宮格信息。里面的內容,是8月30日晚雅居樂發布的關于還債的公告截圖。

在發布這條信息時,劉同朋的心情無疑是無比激動的。他稱雅居樂是中國民營房企最剛的硬漢,堅決不躺平。

僅8月一個月,雅居樂累計還債額度超過50億元。隨著此次4億美元債務的還清,它的下一筆美元債,將是3年后的2025年1月。

如果僅看此點,倒也能理解劉同朋,為何會如此興奮。

在其他眾多同行都深陷泥潭,不斷擺爛的背景下,雅居樂好似行業一股清流,鶴立雞群。

雅居樂公司內部,也開始“上下同慶”。

與總裁劉同朋互映的是,雅居樂員工,特意為公司賦詩一首《念奴嬌》,“孤旅進擊十四月,上下同心,重整河山。”記錄了雅居樂在行業最難一年,10萬員工共同努力跨越美元債難關。

而作為公司宣傳陣線的主力軍,雅居樂品牌部門,此時更是發揮作用的時候——開始在全網宣傳雅居樂的成績。

一些媒體發出了這樣的標題:《生死36天!雅居樂的“壓箱底好貨”也舍得了》、《雅居樂已過"萬重山":大幅降債后,重構“穩”與“聚”底色》、《樓市大考,雅居樂交出“穩”答卷》、《樓市分化加速,雅居樂逆勢增長靠什么》。

更為夸張的是,有媒體稱雅居樂已擁有穿越周期的力量。

而在此之前,這些媒體更多的則是如何質疑雅居樂。很神奇,現在輿情一邊倒了,一片贊歌,雅居樂贏了,雅居樂穩了!在地產圈,還在大規模投放軟文的,目前恐怕也只有雅居樂了。

客觀地說,在樓市下行之下,雅居樂取得這個成績實屬不易。雅居樂品牌部門,也應該就此進行適當的宣傳。

但在執行的過程中,一味地狂吹放大聲量,事實則偏離了它原本該有的樣子。用力過猛,反而會對雅居樂的品牌形象,起反噬效應。

沉重的代價

截至2022年6月30日,雅居樂總借貸金額702億元,較2021年年末下降16.3%;凈負債比率進一步降低至48.3%,較去年底下降2.5個百分點。

降負債,雅居樂是靠賣資產來實現的。

2022年1月,雅居樂先后出售5家環保公司,總交易對價為11.29億元。緊接著,雅居樂又以18.44億元把搖錢樹廣場亞運城26.66%股權賣給了中海地產;還把最優質的清水灣項目2%貨值給了朱榮斌及其資本。

此外,一些樓盤的售價也打骨折賣。雅居樂今年上半年預售金額為394.5億元,同比大降近50%;今年上半年的預售均價為12848元/㎡,比上年同期下降近3000元/㎡。

這就是雅居樂贖回4億美元優先票據的代價。

實際上,雅居樂的形勢沒有那么樂觀。今年上半年,雅居樂實現營業收入為316億元——同比下降18%,毛利為73.98億元——同比下降31.8%,凈利潤為33.54億——同比下降48%。

即便已經還完了未來兩年內所有的美元債,但在賣資產的路上,陳卓林依然沒有停下腳步。

9月1日晚間,雅居樂公告稱,其子公司北京雅信、北京雅建分別向雋恒地產,出售濟南雋盛房地產開發有限公司39.44%、10.56%股權,總代價約5.2億元;同時,向雋恒地產出售濟南雅雋房地產開發有限公司38.1%和11.9%的股權,交易代價約1.6億元。

兩筆交易的總代價為6.8億元。雅居樂預計此次交易完成后,將錄得虧損約60萬元。

又是一次虧本的買賣。至少從此次交易行為看,雅居樂遠非其公關稿中描述那般穩了。它光鮮的背后,依然是壓力重重。

遠的不說,10月19日,一筆本金15億元,利率6.2%的境內債務即將到期。倘若還完此筆債務,雅居樂2022年公開債務,才算還完。

此外,隨著不斷賤賣資產還債,雅居樂原有的資產厚度,也在不斷被削薄著。進入2022年來,它沒有新增一宗土地儲備。

截至去年年底,雅居樂總土地儲備4737萬平方米,今年將開發1848萬平方米,竣工1016萬平方米。2021年年底在建面積1614萬平方米,2022年底預計在建面積降到832萬平方米;2022年可售項目255個,其中原在售項目238個,新開售項目17個。

換句話說,至少在今明兩年,雅居樂將在啃老本的基礎上發展。

盡管其當下大概率債務無憂,但對陳卓林而言,劫難后的雅居樂,未來如何實現突破,將是一個更大的難題。

向來低調的雅居樂,此時更應謙虛謹慎,而不是扯著嗓門到處狂吹。


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