還完債的雅居樂，真的穩了嗎？

@房財經 王哲

剛還完美元債的雅居樂，其形象或許正在被自己有些過頭的公關行為，所反噬。

8月30日，雅居樂對外公告，已將足夠資金存入指定賬戶，用來償還隔日到期的約3.6億美元，利率4.85%的境外優先票據。而就在幾天前，這筆債務，雅居樂已提前還了約4000萬美元。

這當然是一件值得夸贊的好事，尤其在當下這個環境。

在絕大多數高負債同行都已躺平的時候，陳卓林并沒有效仿，雅居樂砸鍋賣鐵用盡全力，仍履行著欠債還錢這個亙古不變的義務。

但可能是壓抑太久，陳卓林和他的雅居樂，在邁過2022年債務大山上最高一坎后，一改往昔的低調，開始借此事件，在全網狂撒公關糧，大秀肌肉。

狂歡一時是條件反射。但長時間沉浸其中，怕是另一個危險的預兆。

如期還債的雅居樂，真的穩了嗎?

畢竟，10月19日，還有一筆15億元的債務，在不遠處等著陳卓林和雅居樂化解。

雅居樂上下同慶

8月31日，雅居樂地產董事長兼總裁劉同朋，罕見地在微信朋友圈發一條九宮格信息。里面的內容，是8月30日晚雅居樂發布的關于還債的公告截圖。

在發布這條信息時，劉同朋的心情無疑是無比激動的。他稱雅居樂是中國民營房企最剛的硬漢，堅決不躺平。

僅8月一個月，雅居樂累計還債額度超過50億元。隨著此次4億美元債務的還清，它的下一筆美元債，將是3年后的2025年1月。

如果僅看此點，倒也能理解劉同朋，為何會如此興奮。

在其他眾多同行都深陷泥潭，不斷擺爛的背景下，雅居樂好似行業一股清流，鶴立雞群。

雅居樂公司內部，也開始“上下同慶”。

與總裁劉同朋互映的是，雅居樂員工，特意為公司賦詩一首《念奴嬌》，“孤旅進擊十四月，上下同心，重整河山。”記錄了雅居樂在行業最難一年，10萬員工共同努力跨越美元債難關。

而作為公司宣傳陣線的主力軍，雅居樂品牌部門，此時更是發揮作用的時候——開始在全網宣傳雅居樂的成績。

一些媒體發出了這樣的標題：《生死36天!雅居樂的“壓箱底好貨”也舍得了》、《雅居樂已過"萬重山":大幅降債后，重構“穩”與“聚”底色》、《樓市大考，雅居樂交出“穩”答卷》、《樓市分化加速，雅居樂逆勢增長靠什么》。

更為夸張的是，有媒體稱雅居樂已擁有穿越周期的力量。

而在此之前，這些媒體更多的則是如何質疑雅居樂。很神奇，現在輿情一邊倒了，一片贊歌，雅居樂贏了，雅居樂穩了!在地產圈，還在大規模投放軟文的，目前恐怕也只有雅居樂了。

客觀地說，在樓市下行之下，雅居樂取得這個成績實屬不易。雅居樂品牌部門，也應該就此進行適當的宣傳。

但在執行的過程中，一味地狂吹放大聲量，事實則偏離了它原本該有的樣子。用力過猛，反而會對雅居樂的品牌形象，起反噬效應。

沉重的代價

截至2022年6月30日，雅居樂總借貸金額702億元，較2021年年末下降16.3%;凈負債比率進一步降低至48.3%，較去年底下降2.5個百分點。

降負債，雅居樂是靠賣資產來實現的。

2022年1月，雅居樂先后出售5家環保公司，總交易對價為11.29億元。緊接著，雅居樂又以18.44億元把搖錢樹廣場亞運城26.66%股權賣給了中海地產;還把最優質的清水灣項目2%貨值給了朱榮斌及其資本。

此外，一些樓盤的售價也打骨折賣。雅居樂今年上半年預售金額為394.5億元，同比大降近50%;今年上半年的預售均價為12848元/㎡，比上年同期下降近3000元/㎡。

這就是雅居樂贖回4億美元優先票據的代價。

實際上，雅居樂的形勢沒有那么樂觀。今年上半年，雅居樂實現營業收入為316億元——同比下降18%，毛利為73.98億元——同比下降31.8%，凈利潤為33.54億——同比下降48%。

即便已經還完了未來兩年內所有的美元債，但在賣資產的路上，陳卓林依然沒有停下腳步。

9月1日晚間，雅居樂公告稱，其子公司北京雅信、北京雅建分別向雋恒地產，出售濟南雋盛房地產開發有限公司39.44%、10.56%股權，總代價約5.2億元;同時，向雋恒地產出售濟南雅雋房地產開發有限公司38.1%和11.9%的股權，交易代價約1.6億元。

兩筆交易的總代價為6.8億元。雅居樂預計此次交易完成后，將錄得虧損約60萬元。

又是一次虧本的買賣。至少從此次交易行為看，雅居樂遠非其公關稿中描述那般穩了。它光鮮的背后，依然是壓力重重。

遠的不說，10月19日，一筆本金15億元，利率6.2%的境內債務即將到期。倘若還完此筆債務，雅居樂2022年公開債務，才算還完。

此外，隨著不斷賤賣資產還債，雅居樂原有的資產厚度，也在不斷被削薄著。進入2022年來，它沒有新增一宗土地儲備。

截至去年年底，雅居樂總土地儲備4737萬平方米，今年將開發1848萬平方米，竣工1016萬平方米。2021年年底在建面積1614萬平方米，2022年底預計在建面積降到832萬平方米;2022年可售項目255個，其中原在售項目238個，新開售項目17個。

換句話說，至少在今明兩年，雅居樂將在啃老本的基礎上發展。

盡管其當下大概率債務無憂，但對陳卓林而言，劫難后的雅居樂，未來如何實現突破，將是一個更大的難題。

向來低調的雅居樂，此時更應謙虛謹慎，而不是扯著嗓門到處狂吹。