寶龍暴雷，地產二代接班的紅與黑

@房財經 李琦

中國地產圈里，有三大許氏豪門。

許家印的恒大集團、許榮茂的世茂集團，以及許健康的寶龍集團。

現在，許氏三豪門有一個共同特點：暴雷了。恒大大而不倒的神話破滅，世茂也不再茂盛，寶龍也不再健康。

7月26日，寶龍地產(01238.HK)的2129.4萬美元票據本金和利息還不上，11月8日到期的3725.9萬美元票據也很難償還。

世道如此艱難。

有自媒體戲稱，2129.4萬美元，折合人民幣不過1.5個億人民幣左右，大概只是一套頂級豪宅的錢，為何寶龍地產還不起?

2021年，寶龍還是首次沖擊千億的房企代表。形象的倒塌，往往就在一夕之間。

墻倒眾人推。寶龍暴雷的消息，很快就傳到了江西南昌?！督魇〉谝桓邩牵耗喜桨步鹑谥行牡膬蓚€重要合作伙伴先后“爆雷”》的標題出現了。

第一個伙伴是新力控股，在今年4月26日出局了。為此，寶龍和平安不動產方面還特意發了一個聲明。如今，寶龍也有問題了，不禁唏噓。

地產行業下行，沒有誰可以獨善其身。三位許老板，就是典型的縮影。

債務的冰山一角

還不上的2129.4萬美元，只是寶龍地產債務的冰山一角。

2022年7月4日，寶龍地產曾在一次債務交換要約中，提及流動性承壓，其中包括了將于2022年12月底前，到期的6億美元離岸債券，還有4.2億美元的離岸債券和94億元人民幣的在岸債券，將在2023年底前到期或可回售。

盡管2021年寶龍首次闖入千億俱樂部，但風險已經埋下。

截至2021年底，寶龍地產不受限的在手現金194.1億元，同比減少23.4%;而一年內到期的短期債務為220.2億元。不受限現金就已無法覆蓋短期債務。

寶龍地產還有463億元的貿易及其他應付款，其中僅162億元的貿易應付款中，就有147.8億元將于今年內到期。

要解困局，唯有賣資產。

今年6月6日，寶龍商業(9909.HK)終止向寶龍地產8.68億元收購于上海的辦公樓。

據媒體報道稱，上海辦公樓之外，寶龍地產還將杭州、天津、寧波和中山市的至少四處寫字樓以及青島的兩座購物中心納入資產出售計劃。

目前除了杭州的辦公樓被傳與華融資管簽訂了備忘錄之外，其余的資產處置進展均無市場消息。

7月5日，穆迪將寶龍地產的公司家族評級從“Caa1”下調至“Caa2”，高級無抵押評級從“Caa2”下調至“Caa3”。展望仍為“負面”。

穆迪副總裁兼高級分析師Cedric Lai表示:“評級下調反映出，隨著寶龍地產向其票據持有人提出交換要約以及同意征求，該公司流動性風險加大。”

千億的大躍進

上海的疫情，加速了寶龍地產暴雷的爆發。

這與它的戰略布局有關。2021年寶龍地產實現總收入399億元，同比上升12.4%;實現歸母凈利潤59.92億元，同比下滑1.66%。

在土儲方面，截至2021年末，寶龍地產約71.8%的項目及67.1%的土儲皆位于長三角地區。

今年上半年，寶龍地產銷售額出現腰斬。

截至2022年6月30日止六個月，寶龍地產合約銷售總額及合約銷售總面積，分別約為人民幣232.41億元及153.21萬平方米，同比去年分別下降56.2%及54.7%。

穆迪預計，2022年寶龍地產的合同銷售額，將從2021年的1000億元，下滑至600億元左右，進而削弱其經營現金流及流動性。2021年寶龍地產完成合約銷售額1012億元，同比增加24.1%。

為了補充土儲，2020年以來寶龍地產經營現金流量凈額大幅轉負，2020年和2021年上半年該指標分別為-120.13億和-52.97億元。

截至2021年末，寶龍地產總資產為2450.56億元，總負債1826.49億元，凈資產624.07億元，資產負債率74.53%。

寶龍地產還有5.2億永續債，若將永續債調整至債務，其財務杠桿將被推高。

從“三道紅線”看，寶龍地產凈負債率為67.74%，剔除預收款后的總資產負債率69.72%，現金比短債0.88，由“綠檔”變成了“黃檔”。

截至同報告期，寶龍地產流動負債1207.55億元，主要為短期借款，其一年內到期的短期債務合計220.23億元。

追求千億的大躍進，加上去年下半年地產行業下滑，寶龍地產的危機開始爆發。

寶龍的芳華年代

就在寶龍暴雷的前夕，許健康與兒子許華芳，開了一次2022半年度工作會議。

許華芳重點談到下半年的重點，“保銷售、保交房、保還款”。尤其“保還款”這三個字，體現了寶龍的債務壓力山大。

父子合力，寶龍曾經有過美好的芳華。

許健康出生于福建晉江的一個儒醫世家，在少年時代，他選擇“子承父業”。1980年，祖籍福建晉江的許健康南下移居澳門，陸續接觸了服裝、制傘、珠寶、金融、娛樂、建筑、設計等行業。

1990年許健康創建澳門寶龍集團，進入澳門房地產行業，撬開內地市場的大門。

2003年進入商業地產;2009年寶龍地產港交所上市;2019年寶龍商業港交所上市;2021年寶龍地產銷售額突破千億，許健康家族以31億美元財富位列榜單第986名。

許華芳出生于澳門，畢業于廈門大學工商管理學院，畢業后進寶龍集團工作。2010年，許華芳協助父親將寶龍總部由廈門遷至上海。

2012年底，許華芳出任寶龍地產總裁，確定“以上海為中心，深耕長三角”的戰略布局。

買得多、賣得少。

有統計顯示，寶龍地產在2011至2020的10年間，新增土儲總面積3856.28萬平方米。而這10年里，寶龍地產累計銷售僅2033萬平方米。于是，其債臺高筑。

要超越父輩，這是大多地產二代內心的渴望。世茂許世壇如此，祥生陳弘倪如此，許華芳亦如此。但創業容易守業難，他們執掌的企業都暴雷了。

他們年輕有闖勁，但風險意識弱。

更重要的是，這已不是他們父輩吃地產紅利的時代。